Za posledních pět let jsme si zvykli – co se hypoték týká – slýchat pouze dobré zprávy. Nízké úrokové sazby podporovaly optimismus a konkurenční tlak nutil banky půjčovat i těm, kteří by ještě před pár lety sítem neprošli.
Se zvyšováním sazeb bude optimismus mizet – a stát může situaci na hypotečním trhu neuváženými kroky ještě zhoršit. Banky kvůli snaze připoutat si klienty na dlouhá léta často poskytují hypotéky i klientům na hraně, tedy klientům, kterým po zaplacení měsíční splátky nezbývá skoro žádná rezerva. Pokud by měly zůstat zachovány nízké sazby a pokračovat rychlý růst české ekonomiky, bylo by možné spolehnout se na obecné zlepšování ekonomické situace – a většina klientů na hraně by byla schopna si začít rezervy tvořit. Sazby ale již začínají růst a návrhy z vládního reformního balíku klientům na hraně spíše ublíží.
Zejména tři navrhované změny mohou v horizontu tří až pěti let ohrozit schopnost řady klientů na hraně splácet, zejména bude-li pokračovat růst úrokových sazeb a jejich rychlé promítání do klientských sazeb.
Problémem – a nejen pro splácení hypoték, ale jakýchkoliv úvěrů – budou zvýšené životní náklady nízko- a středněpříjmových skupin obyvatelstva. Zatímco některým skupinám mohou daňové úlevy kompenzovat nárůst životních nákladů vyvolaný zvýšením sazby DPH, například pro mladé rodiny s dětmi mohou vyšší náklady [tzv. reformy veřejných financí] převyšovat úspory, zejména má-li živitel rodiny průměrný příjem a druhý partner nepracuje. Rezerva, která bývá u těchto rodin už tak poměrně malá, se ještě ztenčí a jakákoliv neočekávaná událost může ohrozit finanční stabilitu rodiny.
Negativní dopad bude mít také menší přínos daňových odpočtů úroků z úvěrů na bydlení. I při zachování dnešního limitu na odpočet úroků bude při nové konstrukci daní z příjmu přínos pro daňové poplatníky výrazně nižší. U vyšších hypoték může mít úprava systému negativní dopad v řádu desítek tisíc korun ročně, i dopad v řádu několika málo tisíc u klientů na hraně je ale velmi nepříjemný.
Zatímco první dvě negativa jsou daní za pokus o celkovou reformu daňového systému, třetím negativem se vláda vědomě rozhodla zhoršit podmínky všem, kteří byli ochotni se sami postarat o své bydlení – a nic zásadního tím přitom nezíská. Jde o návrh zrušit nulové zdanění hypotečních zástavních listů, jejichž prostřednictvím banky získávají prostředky na hypotéční úvěry (a které jsou zajímavou investicí pro mnoho portfoliomanažerů).
Na konci letošního roku by měly být úrokové sazby centrální banky podle očekávání většiny analytiků minimálně o půl procenta vyšší. Již po prvním zvýšení sazeb o 0,25 % přitom hypoteční banky zvedly sazby často i o dvojnásobek. Další skok sazeb přitom zřejmě není daleko. Zrušení nulového zdanění hypotečních zástavních listů pak přinese v příštím roce zvýšení sazeb hypoték o další půl procento.
Co to znamená konkrétně? Například u hypotéky na dva miliony korun při splatnosti 20 let by zvýšení sazby o jedno procento znamenalo nárůst měsíční splátky o 1 200 Kč. Pokud by stát zachoval nulové zdanění hypotečních zástavních listů, byl by nárůst splátky pouze poloviční. Výrazně rostoucí splátky řadu lidí odradí od toho, aby si hypotéku vzali, případně na ni vůbec nedosáhnou. Podle aktuálních odhadů kvůli nárůstu sazeb hypoték o procento na ně nedosáhne zhruba 65 000 domácností a zvýšení splátek po konci fixace může dostat do problémů několik desítek tisíc klientů. Stát by si proto měl rozmyslet, zdali je pro něj důležitější získat pár set milionů příjmů ročně (které by šlo efektivněji získat jinde) nebo podpora stavebního boomu a toho, aby lidé o své bydlení pečovali sami.
Psáno pro Hospodářské noviny, vyšlo 11. 7. 2007
Upozornění: Tyto texty vyjadřují osobní názor autora. Napsat mu můžete na adresu blog (zavináč) prouza.cz
